Brutte notizie per chi ha un mutuo già attivo o sta cercando di attivarne uno. La Banca Centrale Europea ha deciso di aumentare ulteriormente i tassi di interesse dello 0,25% in più
Si tratta del decimo aumento in meno di un anno. Attualmente quindi il tasso è al 4,5% e graverà sui mutui a tasso variabile oltre che su quelli nuovi a tasso fisso. Sul mercato però è ancora possibile trovare mutui a tassi convenienti.
I tassi stabiliti dalla BCE (Banca Centrale Europea) si impennano ancora di più. Com’era già stato anticipato da Christine Lagarde – presidente della banca centrale europea – sembrano essere ancora molto violenti i nervosismi sul tasso di inflazione, per cui risulterebbe necessario continuare sulla falsa riga di una politica monetaria piuttosto restrittiva.
Andiamo a registrare quindi il decimo aumento consecutivo legato al tasso di riferimento della BCE, corrispondente ad ulteriori 0,25 punti in percentuale. Naturalmente, ciò si riverserà in negativo su chi ha già un mutuo all’attivo o su chi vuole aprirne uno nuovo (o rinnovare il precedente).
In coda ad anni in cui era stato possibile constatare una certa stabilità al riguardo, a partire dal 2022 i tassi di interesse stabiliti dalla BCE hanno cominciato a lievitare già da luglio (+ 0,5%), continuando poi con altri successivi aumenti nei mesi di settembre (+ 0,75%), ottobre (+ 0,75%), e dicembre dell’anno scorso (+0,5%). Il 2023 è stato inaugurato con un aumento dello 0,5% nei mesi di febbraio e marzo, e dello 0,25% a maggio; i mesi successivi di giugno, luglio e settembre hanno visto aumenti alla stessa cifra percentuale dello 0,25%. Attualmente quindi ora il tasso è schizzato a quota 4,5%.
La BCE aveva perciò già iniziato un piano di politica restrittiva con data fissata al 1° luglio 2022 e ciò ha implicato una riduzione della liquidità di mercato, oltre che chiaramente una crescita dei vari parametri.
I vari aumenti hanno un impatto sugli altri tassi di interesse e anche per i mutui. L’IRS – ossia il parametro di riferimento dei mutui fissi – appare sotto stress già da molto tempo, con valori triplicati rispetto all’inizio del 2022.
Vien da sè quindi che anche l’Euribor – il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile – risulta esasperato e ciò si traduce nel fatto che le rate dei mutui a tasso variabile stanno continuando ad aumentare già da diversi mesi.
Ma attenzione! Esistono diverse soluzioni nell’ambito di questo quadro poco roseo, come per esempio la surroga e la rinegoziazione. In questo approfondimento, andremo a scoprire nel dettaglio come funzionano queste valide alternative.
I rischi di chi possiede un mutuo all’attivo
Le dinamiche legate a chi ha già un contratto di mutuo in essere risultano variabili e strettamente connesse alla tipologia di tasso. Il tasso applicabile ad un mutuo fisso o variabile è subordinato alla somma dello Spread (riferibile ad un tipo di percentuale decisa dalla banca), la quale andrà ad addizionarsi ad un tasso di mercato, che in genere è rappresentato dall’Euribor per i mutui a tasso variabile e dall’IRS per quelli a tasso fisso.
Mutui a tasso fisso
Per coloro che hanno già un mutuo a tasso fisso, la crescita dell’IRS non dovrebbe preoccupare in quanto il tasso – nel momento in cui viene stabilito il giorno della stipula del mutuo – non cambia, restando quindi sempre il medesimo.
Il vantaggio di un mutuo a tasso fisso – soprattutto quando ci si trova nel bel mezzo di un periodo infuocato come questo, con tassi in costante crescita – deriva proprio dalla rata certa, che non muterà mai nel tempo.
Potrebbe avere invece qualche problema chi deve stipulare in questo periodo un contratto ex novo per un mutuo a tasso fisso. L’IRS – che, ricordiamo, si configura come il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso – è cresciuto molto, con un valore già triplicato rispetto all’inizio dell’anno scorso.
Gli istituti finanziari non attivano mutui che possiedono una rata che superi il 33% dell’introito mensile di chi ne sta richiedendo l’attivazione. Di conseguenza, a causa delle rate in costante crescita, potrebbe rivelarsi complicato ottenere l’attivazione di un mutuo a tasso fisso.
Una strada percorribile in questo caso potrebbe riferirsi alla possibilità di prolungare la durata del mutuo, in modo tale da ridurre l’importo della rata mensile, o ancora di valutare la scelta di un mutuo a tasso variabile (nonostante i rischi suddetti), o di un mutuo a tasso misto, ergo una sorta di mutuo semi sicuro, capace di tenere a bada una crescita spropositata della rata.
Mutui a tasso variabile
Per chi possiede un mutuo a tasso variabile, il quadro cambia. Perchè? La rata in questi casi viene ridefinita e si rinnova periodicamente, addizionando – come già detto – la somma dello Spread (sempre fisso) con l’Euribor del periodo di riferimento. Questo vuol dire che se l’Euribor aumenta, di conseguenza crescerà anche la rata.
Nota bene: l’Euribor risulta pesantemente subordinato al tasso di riferimento della BCE.
Rispetto alla crescita esatta della rata, questo dipenderà da quando è stato stipulato il contratto di mutuo. In generale possiamo dire che in base ai piani di ammortamento, chi ha sottoscritto il mutuo già da un po’ di tempo subirà meno gli effetti in seno alla crescita del tasso Euribor.
Facciamo un esempio:
se una persona ha stipulato un mutuo a tasso variabile a gennaio 2023 di 100.000 euro, della durata di 20 anni, con uno spread del 2% e parametrato Euribor ad 1 mese, la rata è già cresciuta di 68 euro a partire da gennaio 2023, passando quindi da 591 euro a 686 euro a luglio del 2023. E questa adesso potrebbe anche crescere di altri 13,63 euro, arrivando così a 700 euro.
Come limitare i rischi
Dato il quadro attuale, allo scopo di prevenire spese aggiuntive in futuro è essenziale valutare un piano d’azione efficace.
Chi ha già attivato un mutuo a tasso variabile, è ancora nei tempi per considerare una surroga, passando ad un tasso fisso o ad un tasso misto. Ciò rappresenta un’ottima opportunità in quanto consentirebbe di bloccare il valore della rata da qui ai prossimi mesi.
Selezionando la surroga migliore disponibile sul mercato, la rata potrebbe ridursi notevolmente, avendo in contemporanea la sicurezza che questa resti fissa nel tempo senza altri aumenti. Qualora i tassi fissi risultassero ancora troppo alti – o comunque non sostenibili in relazione al tuo introito – un’altra soluzione potrebbe essere rappresentata dal passaggio ad un tasso misto, fissando quindi le rate entro un certo valore massimo ed evitando così i rischi legati ad un tasso variabile.
La surroga
La surroga si riferisce ad un tipo di operazione capace di sconvolgere radicalmente un mutuo, rivolgendosi ad un’altra banca. La surroga concede quindi la possibilità di trasferire il debito presso un’altra banca, apportando variazioni e cambiamenti rispetto alla tipologia, al tasso e alla durata del finanziamento. Ciò che resterà fisso sarà solo il capitale residuo del mutuo oggetto di trasferimento.
La rinegoziazione
In un’ottica alternativa, si potrebbe anche rinegoziare il mutuo presso la banca attuale di riferimento, traslando da un tasso variabile ad un tasso fisso o ad un tasso misto o con rata protetta. Si tratta di un tipo di operazione che non rappresenta un obbligo per la banca; in genere si ha più probabilità di ottenere la rinegoziazione dopo aver richiesto un’offerta di surroga ad un’altra banca. Ad ogni modo, grazie all’entrata in vigore della Finanziaria 2023 – e fino al 31 dicembre 2023 – è stata ripristinata la rinegoziazione di Stato, ossia una procedura che concede il diritto ai detentori di un mutuo che siano in possesso di determinati requisiti, di rinegoziare il tasso del mutuo variabile per mutarlo in tasso fisso anche senza il beneplacito della banca e in dipendenza di specifiche condizioni che saranno le stesse per tutti. Stiamo parlando comunque di operazioni che non implicano spese aggiuntive extra, in quanto anche le spese del notaio – figura essenziale per procedere con la surroga – saranno a carico della nuova banca.
